この記事の監修者 井村 那奈 フィナンシャルプランナー
ファイナンシャルプランナー。1989年生まれ。大学卒業後、金融機関にて資産形成の相談業務に従事。投資信託や債券・保険・相続・信託等幅広い販売経験を武器に、より多くのお客様の「お金のかかりつけ医を目指したい」との思いから2022年に株式会社Wizleapに参画。
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この記事の目次
フラット35から借り換えできない原因とは？
節約や金利の見直しを目的に、フラット35から他の住宅ローンへの借り換えを検討する方は少なくありません。しかし、実際には「借り換えできない」と悩むケースも多くあります。その原因は一つではなく、さまざまな要因が絡み合っています。
まずは、フラット35からの借り換えが難しくなる主な原因について、以下の3つの視点から解説します。
- 審査基準が異なるから
- 物件の担保評価が下がっているから
- 健康状態が原因になっているから
それぞれのポイントを理解することで、借り換えの可能性を正しく判断し、今後の住宅ローン選びに役立ててください。
審査基準が異なるから
フラット35は、住宅金融支援機構が関与する公的性質の強い住宅ローンであり、全国一律の審査基準が設けられています。
一方、民間銀行の住宅ローンは、各行が独自に審査基準を設定しており、収入の安定性や勤務先の規模、健康状態などを厳しく評価する傾向があります。
特に借り換え時には、完済時年齢や団体信用生命保険の加入条件が障壁となることが多く、フラット35から借り換えできないという事例が生じやすくなります。
以下の比較表は、両者の主な審査項目の違いを示しています。
| 審査項目 | フラット35 | 民間銀行住宅ローン |
|---|---|---|
| 年齢制限 | 申込時70歳未満、完済時80歳未満 | 原則65歳完済が望ましい |
| 勤続年数 | 不問（収入証明があれば可） | 1～3年以上が望ましい |
| 団体信用生命保険 | 加入は任意 | 加入必須（健康状態の告知あり） |
| 収入の安定性 | 自営業・非正規でも申込可能 | 正社員・安定収入が重視される |
| 担保評価 | 技術基準に適合する住宅が必要 | 市場価値・流通性が重視される |
物件の担保評価が下がっているから
住宅ローンの借り換えが難しくなる要因の一つに、物件の担保評価の低下があります。特に築年数が古い物件や、駅から遠い・再建築不可などの条件を持つ住宅は、金融機関からの評価が下がりやすく、借り換え審査に通らないケースが見られます。
加えて、購入時に頭金なしでローンを組んだ場合、借入額が担保評価を上回る「オーバーローン」となり、借り換え先の銀行が融資を拒否する可能性があります。
こうした状況では、「フラット35から借り換えできない（銀行）」という事態が生じやすくなります。
健康状態が原因になっているから
フラット35では団体信用生命保険（団信）への加入は任意ですが、多くの民間銀行では加入が必須です。
団信は、契約者が死亡または高度障害となった場合にローン残債を保険で返済する制度であり、加入には健康状態の告知が求められます。持病や過去の治療歴があると審査に通らない、あるいは「ワイド団信」など金利が上乗せされる商品しか選べない場合があります。
借り換え時には団信の再審査が必要となるため、健康状態の変化によってフラット35から借り換えできないという事態が生じることがあります。
フラット35からの借り換えで困ったら、無料FP相談を活用しよう
フラット35から民間銀行への借り換えを検討する際、審査基準や団信加入条件の違いにより、思うように進まないケースがあります。
こうした場合は、住宅ローンに詳しいファイナンシャルプランナー（FP）への相談が有効です。マネーキャリアでは、住宅ローンの借り換えに関する無料相談を提供しており、金利タイプの選定や団信の見直し、返済計画の再構築などを中立的な立場からサポートしてくれます。
フラット35から借り換えできないと悩む前に、専門家の知見を活用することが解決への第一歩です。
フラット35からの借り換えを成功させるための対策と注意点
フラット35からの借り換えを検討する際には、単に金利の低さだけで判断するのではなく、総合的な視点での比較と準備が重要です。
借り換えには諸費用や審査条件など、見落としがちなポイントが多く、事前にしっかりと対策を講じることで、スムーズな借り換えと将来的な負担軽減につながります。
ここでは、借り換えを成功させるために押さえておきたい対策と注意点を、以下の3つの視点から解説します。
- 借り換えによる「金利差」と「諸費用」の総額を比較する
- 「物件の担保評価額」と「ローン残債」のバランスを把握する
- 団信の保障内容を確認する
それぞれのポイントを理解し、借り換えによるメリットを最大限に活かすための参考にしてください。
借り換えによる「金利差」と「諸費用」の総額を比較する
住宅ローンの借り換えを検討する際は、金利差による返済額の減少だけでなく、借り換えに伴う諸費用も含めた総額を比較する必要があります。
登記費用、保証料、事務手数料などの初期費用に加え、借り換え手続きにかかる時間や労力も無視できません。金利が下がっても、諸費用が高額であれば、結果的にメリットが小さくなる可能性があります。
特に「フラット35から借り換えできない（銀行）」といった事例もあるため、事前に費用対効果を冷静に見極めることが重要です。
「物件の担保評価額」と「ローン残債」のバランスを把握する
借り換えを検討する際は、物件の担保評価額とローン残債のバランスを確認することが重要です。
担保評価額が残債を下回る「オーバーローン」の状態では、金融機関が借り換えを認めない可能性があります。
担保評価額は、路線価や公示価格、固定資産税評価額などの公的指標を用いて概算する方法のほか、不動産会社による査定や一括査定サービスの活用も有効です。
借り換えの可否はこのバランスに左右されるため、事前の確認が不可欠です。
団信の保障内容を確認する
住宅ローンの借り換えを検討する際は、団体信用生命保険（団信）の保障内容を確認することが重要です。
金融機関によって保障範囲や金利上乗せの有無が異なり、同じ「三大疾病保障」でも内容に差があります。現行の団信と借り換え先の保障内容を比較し、保障が不足する場合は、別途生命保険で補完する必要があります。
特に、がんや就業不能などのリスクに備えるには、団信だけでなく、民間保険との組み合わせも視野に入れるべきです。
フラット35からの借り換えにおすすめの銀行5選
フラット35からの借り換えを検討する際、どの金融機関を選ぶかは非常に重要なポイントです。金利や手数料、団信の保障内容など、各銀行によって条件が異なるため、比較検討することでより有利な借り換えが可能になります。
ここでは、借り換え先として特に人気の高い銀行を5つ厳選してご紹介します。それぞれの特徴を把握し、自分に合った金融機関選びの参考にしてください。
- PayPay銀行
- auじぶん銀行
- イオン銀行
- 住信SBIネット銀行
- 三菱UFJ銀行
各銀行のメリットや注意点を理解することで、借り換えによるメリットを最大限に活かすことができます。
PayPay銀行
ayPay銀行は、ネット専業ならではの低金利とシンプルな手続きが魅力です。フラット35から借り換えできない場合でも、条件を満たせば変動金利型や固定金利選択型への乗り換えが可能です。
おすすめポイントは、以下の3点です。
- 来店不要で完結する申込手続き
- 繰上返済手数料が無料
- 団体信用生命保険（標準付帯型・8疾病保障付帯型）を選択可能
団信の特約付帯時には金利上乗せがありますが、保障範囲が広がります。借り換え時の事務手数料は借入額の2.2％（税込）が必要です。
勤続年数や年収基準は明記されていませんが、安定収入が審査の前提となります。
auじぶん銀行
auじぶん銀行は、ネット専業ならではの低金利と充実した団信保障が特徴です。フラット35から借り換えできないケースでも、審査条件を満たせば変動金利型や固定金利選択型への切り替えが可能です。
おすすめポイントは、以下の3つです。
- 来店不要で申込から契約までネット完結
- がん50％保障団信が無料付帯、特約で保障拡大も可能
- 金利水準が低く、事務手数料は借入額の2.2％（税込）
団信はがん100％保障団信やワイド団信なども選択可能で、特約付帯時は金利上乗せがあります。借り換え時は改めて団信の健康告知が必要で、内容によっては加入できない場合もあります。
勤続年数や年収の公式基準は明記されていませんが、安定した収入が前提となります。
イオン銀行
イオン銀行は、多彩な疾病保障を金利上乗せで選べる点とイオングループ特典が魅力です。フラット35から借り換えできない場合でも、借入条件に合致すれば、保障充実のプランに乗り換え可能です。
おすすめポイントは以下の3つです。
- 全疾病団信が金利上乗せなしで付帯可能
- 融資手数料が定額（5.5万円）または定率（借入額×1.87％）から選択可
- イオングループの買い物が5％OFFになる特典付き
団信は「がん保障付」「8大疾病保障」「ワイド団信」など選択可能で、特約をつける場合には金利上乗せがあります。
繰上返済の手数料は一部無料、全額は55,000円（税込）です。借り換え時は、団信保障を再構築できる利点がありますが、審査や費用面の確認が必要です。
住信SBIネット銀行
住信SBIネット銀行は、「スゴ団信」によって充実した保障が基本付帯されるネット銀行ならではの利点があります。フラット35から借り換えできない場合でも、金利と保障のバランスから乗り換え先として検討可能です。
おすすめポイントは以下です。
- 上乗せ金利なしで3大疾病50％保障＋全疾病保障が基本付帯（50歳以下）
- 事務手数料（借入額×2.2％）を借り入れに含められる
- WEB申込で金利が低く、繰上返済（変動金利中は無料）も可能
団信にはさらに3大疾病100％保障や上乗せ金利ありのプランもあり、年齢によって保障内容・上乗せ率が異なります。正式には60歳超など年齢区分によってプランが変わる点に注意が必要です。
三菱UFJ銀行
三菱UFJ銀行は、大手ならではの信頼性とネット手続き時のコスト軽減が魅力です。フラット35から借り換えできない場合でも、利便性の高い切り替え先として検討に値します。
おすすめポイントは以下の3点です。
- ネット手続きなら一部繰上返済・金利タイプ変更の手数料が無料
- 電子契約利用で印紙代・来店が不要
- 団信が銀行負担で基本付帯（一般団信）
団信には「ワイド団信」「7大疾病保障付き団信」など選択可能で、いずれも上乗せ金利は約0.3％前後です。借り換えには事務手数料（借入額×2.2％）のほか、印紙税や登記費用など諸費用が必要です。
【まとめ】フラット35からの借り換えは早めにFPに相談しよう
フラット35からの借り換えができない原因や対策、おすすめの銀行などをご紹介してきましたがいかがでしたでしょうか。
フラット35から借り換えできないケースは、審査基準や担保評価、健康状態など複数の要因が関係します。
借り換えは「時間との勝負」でもあります。金利情勢や物件評価は変動するため、条件が良いタイミングを逃すと借り換えメリットが減少します。フラット35から借り換えできないと感じても、複数の金融機関や商品を比較することで解決策が見つかる場合があります。
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