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メリット・デメリット

ローン借り換えのメリット
メリット1:住宅ローンの総返済額を減らせる

借り換えによって得られる一番大きなメリットは、住宅ローンの返済額を減らすことができることです。

残高や残りの返済期間にもよりますが、現状より低い金利の住宅ローンに借り換えることができれば、住宅ローンの返済額を減らせる可能性があります。  

メリット2:団体信用生命保険の内容を見直せる

以前の団体信用生命保険(団信)では死亡・高度障害状態に該当した場合に返済を免除するという内容のものが一般的で、金利を上乗せすることで任意でがん等の三大疾病で所定の状態に該当した場合にも対応できるというものでした。


最近登場した団信では、幅広い障害状態まで対応できる保障がはじめからセットされています。また、金利の上乗せで得られる保障も三大疾病以外にも拡大されており、ケガや病気全般の就業不能状態に対応できる保障を付帯できる場合もあります。


このように、金利が変わらなくても団信の保障範囲を強化することでメリットを得られる場合もあります。

メリット3:金利タイプの切り替えができる

住宅ローンには、毎月の返済額がそのときの金利の情勢に応じて変動する「変動金利」と、借り入れ当時の金利で固定されている「固定金利」の2つがあります。


一般的に、固定金利は変動金利よりも高めに設定されており、同じ固定金利でも長期固定金利は短期よりも金利設定が高めです。変動金利で借りた方が毎月の返済額が安くなります。しかし、変動金利で借りておくと世の中の金利情勢が変化した場合に金利負担が増え、毎月の返済額や完済までの返済総額が増えてしまうリスクがあります。


ローン借り換え時には、金利タイプを選び直せるので、この点も理解して検討してみるといいでしょう。

メリット4:リフォーム費用もまとめて借りられる

借換を行えば、住宅ローンの残高にリフォーム費用などを加えた金額で、借り入れできる場合があります。

リフォームローン単体だと金利が高くなりがちですが、借り換えと同時にリフォーム資金も一本化してしまえば住宅ローンならではの低金利かつ長期間でリフォーム資金を借り入れすることができるようになります。

ローン借り換えのデメリット
デメリット1:手数料などの 諸費用がかかる

借換を行い、新しい住宅ローン契約にするためには、様々な諸費用がかかります。これらは大きく分けて「金融機関に支払う費用」と「抵当権変更に関わる費用」ですが、このうち、特に大きな費用は、金融機関に支払う事務手数料と保証料です。

借入額・返済年数・金融機関によって金額は異なりますが、数十万円になるケースもあるので、資金計画に組み入れて、メリットと天秤にかけてみると良いかもしれません。

デメリット2:契約・審査を再度行わなければならない

借換えの場合でも住宅ローンを新規に組む時と同じように審査が必要になるため、必要な資料をそろえ直し、旧借入先に融資実行のタイミングを連絡するなどの手間も必要になります。この時、現在の仕事や収入などにより審査に通らない場合もあります。

また、新ローンのために作った銀行口座への給与振り込み口座や引き落とし口座の変更などもしなければなりません。

借り換えはお得なのか

借り換え元の住宅ローン完済手続きに必要な諸費用

また、借り換え元の住宅ローンの完済手続きにかかる手数料主に以下の2つです。 

  • 全額繰上返済手数料 
  • 保証会社事務手数料
全額繰上返済手数料は、住宅ローンの残高を全額繰上返済する際に発生する手数料のことです。全額返済手数料は数万円程度が相場ですが、返済方法によって金額に違いがあります。利用している住宅ローンの繰上返済手数料がどうなっているか、事前に確認しておきましょう。

保証会社への保証料をローン契約を組む際に一括で納めていた場合、未経過の返済期間分の保証料が払い戻されますが、保証料の返戻の際、保証会社が定めた事務手数料を差し引いて住宅ローン利用者に返金します。この保証料返戻の際に差し引かれる手数料が保証会社事務手数料です。
借り換え先の住宅ローン新規手続きに必要な諸費用

金利の低い住宅ローンに借換えた方がお得な気がしますが、保証料などの手数料を考えると結果的には損をする場合があります。住宅ローンの借換え時には、具体的にどのような費用が必要になるかを見ていきましょう。

まず、借り換え先の住宅ローンの新規手続きには主にこのような費用が掛かります。

  • 保証料 
  • 事務手数料 
  • 団体信用生命保険料 
  • 火災保険料
  • 地震保険料 
  • 印紙税
主な費用について少し詳しく見てみましょう。
保証料

保証料とは、保証委託契約に基づいて住宅ローンを借りた人が保証会社に対して支払うものです。住宅ローンの利用者が住宅ローンの返済ができなくなった場合に、保証会社に代わりに借り換え先の金融機関に返済してもらうための費用です。

保証料は、0〜60万円と幅広く、借入金額や支払方法にもよります。

事務手数料

事務手数料とは、住宅ローンの申込を受けた金融機関が行う審査や契約業務などの事務手続きに対して支払う手数料です。

事務手数料は、都市銀行・地方銀行に多い「定額型」と、ネット銀行に多い「定率型」とに分けられ、金額は、都市銀行・地方銀行などで3万円程度、ネット銀行では借入額の2%程度が一般的です。

金利などの面から、お得に見えるネット銀行ですが、住宅ローンの借入金額は多額なので、定率型のネット銀行の方が手数料が高くなる傾向があります。

借り換えの検討時期

住宅ローンの借り換えに向く人

住宅ローンの借り換えで返済額を減らせる人の特徴は、大きく以下のような人です。

  • 残額が1,000万円以上ある人 
  • 残年数が10年以上ある人 
  • 金利差が年率1%以上ある人
しかし、諸費用の額も場合によるので、これらにあてはまらなくても借換えの意味がある場合があります。

また、団体信用生命保険の保障内容を充実させたい人も借り換えを検討しても良いかもしれません。借換えによる利息の削減効果はそれほど大きくなくても、団体信用生命保険の内容の手厚さを重視して借換えすることで、メリットがある場合もあります。
借り換えの検討時期
固定金利期間の終了時

銀行の住宅ローン情報では 「5年(固定)」「10年(固定)」 などの表記を見かけることが少なくありません。この数字は、借り入れから一定期間の金利が借入時から変動しないことを意味しています。 固定金利特約期間が終了したあとの金利は、原則的に変動金利 となりますが、銀行によっては再び一定の固定期間を選択したり、残りの借入期間すべての金利を固定する全期間固定を選ぶこともできます。

このような固定金利期間終了のタイミングに借り換えを検討するのも良いでしょう。 

変動金利の返済額の見直しどき

変動金利で借りている場合は、半年ごとに金利が見直され、返済額は5年で見直されます。変動金利のローンは5年ごとに返済額の見直しが行われます。

その際に前の5年間よりも金利が上がっていれば返済額が増え、下がっていれば返済額が減ることになり、金融機関から今後の返済額の通知が届きます。

リフォームローンとは

家族構成が変わったり、長年住んでいて修繕が必要だったりすると、リフォーム費用が必要な場合があります。この時、リフォームローンを新たに借入れるか、リフォーム一体型の住宅ローンに借換えるなどの方法を検討することになりますので、それぞれのローンの特徴を比較してみましょう。

住宅ローンリフォームローン
最長返済期間35年15年
借入限度額1億円1000万円程度
金利0.8~2%3~5%

この他、リフォームローンは、住宅ローンと比較して「審査が通りやすい」「必要書類が少なくて済む」「保証人不要の場合もある」といった手間の違いがあります。 

一般的に、住宅ローンはリフォームローンより金利が低い傾向にあるので、リフォーム用に別にローンを組むよりも、返済額や諸費用を抑えられるでしょう。

借入可能額から金利まで、ご自身のライフプランやニーズにあったローンを選ぶようにしましょう。

後悔しないための知識

住宅ローンの借り換えで後悔しないために、念入りな借り換えのシミュレーションをしましょう。実際に金利の計算をすると支払金額が減っている場合も、手数料や諸経費を計算してみたり、他のプランを見てみたりしたら、もっと確実なプランやそもそも借り換えしない方が良いケースもあります。

借り換えてしまってから後悔しても遅いので、手続きを初めてしまう前にまずは借り換えシミュレーションをして比較してみることをおすすめします。


前述したように、借り換え時には理解すべきことが多くあります。知らない用語や様々なプランがあるため、「結局どうすればいいの?」と不安になる方は、プロに相談してみるのも良いでしょう。

実際にあなたが借り換えすべきなのか、どんなプランが合っているのかを一緒に考えていけるでしょう。

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・当社が会員として不適切だと判断した場合

14.(本サービスの停止・変更・終了)

(1) 当社は、以下のいずれかに該当する場合には、会員に事前に通知することなく、本サービスの全部又は一部の提供を停止又は中断することができるものとします。

(1-1)本サービスに係るコンピューター・システムの点検又は保守作業を緊急に行う場合

(1-2)コンピューター、通信回線等が事故により停止した場合

(1-3)地震、落雷、火災、風水害、停電、天災地変等の不可抗力により本サービスの運営ができない場合

(1-4)法令の改正・成立により本サービスの運営ができない場合

(1-5)その他、当社が本サービスの停止又は中断を行う必要があると判断した場合

(2) 当社は、営業上・技術上の理由から、本サービスの全部又は一部の提供を停止・終了する必要があると判断した場合、会員に事前に通知したうえで、本サービスの全部又は一部の提供を停止することができるものとします。

(3) 当社は、当社の判断で、本サービスの内容を変更する場合があります。

(4) 当社は、本条に基づき当社が行った措置によって会員に生じた損害その他の不利益について一切の責任を負いません。

15.(権利義務等の譲渡)

(1)会員は、本規約上の地位に基づく一切の権利義務を、当社の事前の書面による承諾なく、第三者に譲渡もしくは貸与し、又は担保に供してはならないものとします。

(2)当社は、本サービスに関する事業を事業譲渡、合併その他の事由により第三者に承継させる場合には、当該事業の承継に伴い、本規約上の地位、本規約に基づく権利、義務及び会員の登録情報その他の情報を当該事業の承継人に譲渡することができるものとし、会員は、かかる譲渡について本項において予め同意したものとします。

16.(秘密保持)

会員は、本サービスに関連して当社が会員に対して秘密に取り扱うことを求めて開示した非公知の情報について、当社の事前の書面による承諾がある場合を除き、秘密に取り扱うものとし、第三者に開示することはできないものとします。

17.(本規約の変更)

(1)当社は、当社の必要に応じて本規約を変更することができます。

(2)本規約を変更する場合、当社は、会員に対し、規約を変更する旨、変更後の規約および変更の効力発生時期を、当社のウェブサイト上の掲示、本サービス上の通知又は電子メールの送信によって公表又は通知します。変更後の規約は、公表又は通知により定められた効力発生時から適用されます。

(3)前項にかかわらず、法令上、会員から本規約の変更に関する同意を得る必要がある場合、当社は、会員から同意を得て、本規約を変更します。

18.(連絡・通知)

(1)本サービスに関する問い合わせその他会員から当社に対する連絡又は通知、及び本規約の変更に関する通知その他当社から会員に対する連絡又は通知は、電子メールの送信又は本サービス上での通知その他当社が適当と判断する方法で行うものとします。

(2)連絡又は通知の宛先は、会員が当社に届出た宛先とします。

(3)当社が会員から届出を受けた宛先に連絡又は通知した場合、連絡又は通知した時までに届出事項の変更手続きがされていない限り、当該連絡又は通知は、会員に到達したものとみなします。

19.(分離可能性)

本規約の規定の一部が法令に基づいて無効と判断されても、本規約の残りの規定及び一部が無効又は執行不能と判断された規定の残りの部分は、継続して完全に効力を有するものとし、無効とされる部分が必要最小限となるように読み替えて解釈するものとします。

20.(反社会的勢力の排除)

会員は、次の各号に掲げる事項を保証します。

(1)反社会的勢力等に該当しないこと

(2)自らの関係者が、反社会的勢力等に該当しないこと

(3)自らの関係者が、本サービス利用契約の履行にあたり、著しく粗野な又は乱暴な言動を用いて不当な要求を行わないこと

(4)自らの関係者が、反社会的勢力等に対する資金提供その他の行為を行うことを通じて、意図して反社会的勢力等の維持又は運営に協力していないこと

21.(準拠法及び裁判管轄)

(1)本規約は、日本法を準拠とし、解釈されるものとします。

(2)当社及び会員は、本規約に関する紛争又は本サービスの利用契約に関する紛争について東京地方裁判所を第一審の専属的管轄裁判所とします。

以 上

制定日: 2018年10月11日

改定日: 2020年04月28日

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