・住み替えでダブルローンにするのはあり？
・失敗しない住み替えのポイントとは？
このようなお悩みをお持ちではないでしょうか。
＜結論＞
ダブルローンとは、住み替えの前に新たな家を購入し、新旧の住宅ローンを同時に返済する状況のことを指します。
ダブルローンのメリットには、急いで引っ越す必要がないため焦らずに新しい家を探せることや、仮住まいの必要もないこと、現在の家を納得のいく価格で売り出せることがあります。
一方、ダブルローンのデメリットとしては、返済額が増えて家計を圧迫することや、新しいローンの審査に通りづらくなること、住宅ローン控除を使えるのは1軒分のみであることが挙げられます。
この記事では、住み替えの代表的なケースを紹介するとともに、ダブルローンのメリット・デメリットを詳しく解説します。そのほか、住み替えを成功させるために重要なポイントもお伝えしますので、ぜひ最後までご覧ください。
この記事の監修者 井村 那奈 フィナンシャルプランナー
ファイナンシャルプランナー。1989年生まれ。大学卒業後、金融機関にて資産形成の相談業務に従事。投資信託や債券・保険・相続・信託等幅広い販売経験を武器に、より多くのお客様の「お金のかかりつけ医を目指したい」との思いから2022年に株式会社Wizleapに参画。
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この記事の目次
- 【住宅ローン】住み替えによるダブルローンとは？
- ダブルローンは「買い先行」の場合に発生する
- ダブルローンは十分な返済能力と資金計画が必要
- 住み替えによる住宅ローンのお悩みは無料FP相談で解決しよう
- ダブルローンで住み替えるメリット
- 焦らずに理想の住まいを見つけられる
- 仮住まいが不要で引っ越しが一度で済む
- 今の家を納得のいく価格で売却できる
- ダブルローンで住み替えるデメリット
- 月々の返済額が増えて家計を圧迫する
- 新しい住宅ローンの審査が厳しくなる傾向がある
- 住宅ローン控除を受けられるのは1軒分のみ
- 住宅の住み替えを成功させるために重要なポイント
- 無理のない返済計画を立てる
- 売却・購入のタイミングを調整する
- 借り入れの選択肢を比較検討する
- 【まとめ】住み替えを検討する際はFPと一緒に資金計画を立てよう
【住宅ローン】住み替えによるダブルローンとは？
住み替えによるダブルローンとは、現在住んでいる住宅のローンを返済しながら、新しい住宅に住み替えたいとき、新旧2軒の住宅ローンを同時に返済することを指します。
この記事では、ダブルローンの注意点や住み替えを成功させるコツを詳しく解説しますので、ぜひ参考にしてください。
ダブルローンは「買い先行」の場合に発生する
住み替えをする際の方法は主に3つあります。
1つは新たな物件を購入してから現在の物件を売却する、買い先行と呼ばれる方法です。買い先行でダブルローンが発生します。一方、売却してから新たな物件を購入する方法は売り先行と呼ばれます。
さらに、現在の住宅のローン残債と新しい物件のローンを合わせて1つのローンにできる、住み替えローンという方法もあります。
それぞれの特徴を表にまとめました。
| 買い先行 （ダブルローン） | 売り先行 | 住み替えローン | |
|---|---|---|---|
| 特徴 | 先に新しい物件を買ってから 現在の物件を売却する | 現在の物件を売却してから 新しい物件を買う | 現在のローン残債と 新しい物件のローンを1つにまとめる |
| メリット | 希望する物件をゆっくり選べる 仮住まいが必要ない | 同時に支払うのは1軒分のローンのみ 売却価格をもとに次のローンを決められる | ダブルローンを組む必要がない 自己資金が不足していても住み替え可能 |
| デメリット | 返済負担が2倍になる 住宅ローン控除は1軒分 | 仮住まいと2回の引っ越しが必要 住み替え後の物件を探す期間が短い | 金利が高い傾向にある 住み替えのスケジュールを合わせるのが難しい |
| 向いている人 | 自己資金や 返済負担率に余裕がある人 | ダブルローンが難しい人 | 売却・購入・引っ越しを一気に行う スケジュールを合わせられる人 |
ダブルローンは十分な返済能力と資金計画が必要
上の表でも触れた通り、ダブルローンには十分な返済能力と資金計画が必須です。
まず、返済負担率が適正範囲内に収まっている必要があります。
返済負担率とは、手取り収入に対する返済額の割合のことで、住宅ローンの審査に通る返済負担率は30～35％以内、無理なく返済できる返済負担率は20～25％以内が目安とされています。
例えば、手取り月収50万円、毎月の返済額が10万円の場合、返済負担率は次のように計算します。
10万円÷50万円×100％＝0.2×100＝20％
では、現在の住宅ローンと新しい住宅ローンの返済額を合わせて毎月20万円返済しているとしましょう。
このとき、世帯年収に対する返済負担率を表にまとめてみました。
| 年収（手取り） | 毎月返済額 | 返済負担率 |
|---|---|---|
| 900万円（662万円） | 20万円 | 36.2％ |
| 1000万円（731万円） | 20万円 | 32.8％ |
| 1100万円（794万円） | 20万円 | 30.2％ |
| 1200万円（865万円） | 20万円 | 27.7％ |
表からわかる通り、毎月の返済額が20万円(年間返済額240万円)であれば、返済負担率の観点から年収は900万円以上必要です。
住み替えによる住宅ローンのお悩みは無料FP相談で解決しよう
住み替えを希望する場合、売却と購入の手間がかかったり、買い先行と売り先行どちらの方法がいいか迷ったりして、決めるべきことに圧倒されてしまうかもしれません。
住み替えによるダブルローンでのお悩みはFP相談で解決できます。現在の収入でダブルローンを返済する詳細なシミュレーションが可能で、何度も無料で相談できる窓口が多いのも嬉しいポイントです。
ダブルローンで住み替えるメリット
次の3つのポイントを解説します。
- 焦らずに理想の住まいを見つけられる
- 仮住まいが不要で引っ越しが一度で済む
- 今の家を納得のいく価格で売却できる
焦らずに理想の住まいを見つけられる
ダブルローンを使うと、住宅の売却と購入を自分のタイミングで行うことができるため、ゆっくり理想の住まいを探すことも、人気の物件をいち早く抑えることも可能です。
条件に適う物件が見つかるまで時間をかけられるのが大きなメリットです。
仮住まいが不要で引っ越しが一度で済む
買い先行では、現在の住宅から新しい住まいへ1度引っ越すだけでよく、仮住まいの賃貸を用意する必要もありません。
家族4人の場合、引っ越し業者に依頼して引っ越すと1回10万円～20万円ほどかかってしまいます。
さらに、賃貸の契約料がかかったり、住所変更などの手続きが必要になったりするため、大きく負担を軽減できるでしょう。
今の家を納得のいく価格で売却できる
新しい住まいの購入と同じく、売却のタイミングも自由度が高いため、現在住んでいる物件を納得のいく価格で売却できます。
すでに新しい物件に引っ越していれば、空き家の状態で希望者に内見してもらえる点もメリットです。
ダブルローンで住み替えるデメリット
代表的な3つのデメリットを解説します。
- 月々の返済額が増えて家計を圧迫する
- 新しい住宅ローンの審査が厳しくなる傾向がある
- 住宅ローン控除を受けられるのは1軒分のみ
月々の返済額が増えて家計を圧迫する
最大のデメリットとして、ローンの返済が2重になるため、毎月の返済額が増えて家計を圧迫します。
それぞれの借り入れ額や借入期間、世帯収入にもよりますが、ダブルローンを抱えている期間は厳しい家計管理が求められることを予想しておきましょう。
新しい住宅ローンの審査が厳しくなる傾向がある
ダブルローンで融資を受ける際は、金融機関の審査が厳しくなる傾向にあります。
記事の前半では返済負担率についての簡単なシミュレーションを行いました。現在住んでいる家の住宅ローンだけではなく、自動車ローンや教育ローンなども返済負担率に含まれるため、ほかのローンを完済してから新たな住宅ローンを申し込むのがおすすめです。
住宅ローン控除を受けられるのは1軒分のみ
住宅ローン控除は、本人が居住している住宅であることが条件です。
そのため、年末に住んでいる物件のローンに対してのみ控除が受けられます。ダブルローンにしても節税効果は倍増しないことに注意してください。
住宅の住み替えを成功させるために重要なポイント
次の3つのポイントを解説します。
- 無理のない返済計画を立てる
- 売却・購入のタイミングを調整する
- 借り入れの選択肢を比較検討する
無理のない返済計画を立てる
無理のない返済計画は肝要です。
現在の収支と貯蓄をもとにダブルローンの返済シミュレーションを行いましょう。
引っ越し代や売却にかかる手数料、新たな家を新築するなら前払いが必要な費用など、ローン返済以外の必要資金もリストアップしておきます。
売却・購入のタイミングを調整する
次に、売却と購入のタイミングを調整します。
売却・購入を同時に行うのが理想ですが、現実的には難しいでしょう。現在の物件の売却活動を開始するタイミングと、新しい物件の購入申し込みのタイミングを慎重に調整しておきます。
売却がスムーズに進むように、現在の住宅の査定価格や市場の動向を前もってリサーチしておくことも忘れないでください。
借り入れの選択肢を比較検討する
ダブルローンに対応している銀行はそれほど多くないため、選択肢は少ないのが現状です。
ダブルローンや住み替えローンに対応している銀行をまとめました。
| 銀行名 | ダブルローン対応 | 住み替えローン対応 |
|---|---|---|
| りそな銀行 | 〇 | 〇 |
| 三井住友銀行 | △ | 〇 |
| auじぶん銀行 | △ | 〇 |
| きらぼし銀行 | 〇 | 〇 |
注意点として、ダブルローンや住み替えローンはオンラインでの申し込みができない銀行が多く、店舗での相談やビデオ会議での相談が必要です。
【まとめ】住み替えを検討する際はFPと一緒に資金計画を立てよう
この記事では、住み替えで買い先行を選んだ際に生じるダブルローンについて解説しました。
ダブルローンには、物件の購入・売却のタイミングの自由度が高いことや、引っ越しが1度で済むことといったメリットがありますが、ローンの審査基準が厳しいことや、月々の返済額が増えることといったデメリットもあります。
住み替えには多額の資金と手間がかかるため、まずはFP相談でやるべきことを整理するのがおすすめです。
マネーキャリアなら、住宅ローンの相談実績豊富なFPから具体的なアドバイスが受けられます。
