そこで本記事では、住宅ローンから賃貸ローンに借り換える際の手順や注意点、住宅ローンから賃貸ローンに借り換えた人の体験談を紹介します。
最後まで読めば、 住宅ローンから賃貸ローンに借り換えする際の手順や返済額をイメージできるようになりますよ！ぜひ参考になさってください。
この記事の監修者 井村 那奈 フィナンシャルプランナー
ファイナンシャルプランナー。1989年生まれ。大学卒業後、金融機関にて資産形成の相談業務に従事。投資信託や債券・保険・相続・信託等幅広い販売経験を武器に、より多くのお客様の「お金のかかりつけ医を目指したい」との思いから2022年に株式会社Wizleapに参画。
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この記事の目次
- 住宅ローンから賃貸ローンに借り換える際の手順
- ① 現在の借入先銀行に相談する
- ② 賃貸ローンの条件を確認して審査の準備をする
- ③ 家賃設定と収支計画を立てる
- 住宅ローンから賃貸ローンへの借り換えで困ったら無料FP相談を活用しよう
- 【実際どうだった？】住宅ローンから賃貸ローンに借り換えた人の体験談
- 住宅ローンから賃貸ローンに借り換えた理由を具体的に教えてください
- 賃貸ローンは、もともとの住宅ローンと同じ銀行で借りましたか？別の銀行で新たに借り換えましたか？
- 賃貸ローンを借りた銀行・金融機関を教えてください
- 借り換えをして良かった点は何ですか？
- 借り換えの際に最も苦労した点や、予想外だったことは何でしたか？
- 住宅ローンから賃貸ローンに借り換える際の注意点
- 毎月の返済額が高くなる
- 借り換えに伴う諸費用と総返済額を正確に把握する
- 住宅ローン控除が使えなくなる
- 不動産収入は確定申告が必要になる
- 【まとめ】住宅ローンから賃貸ローンへの借り換えはFPに相談しよう
住宅ローンから賃貸ローンに借り換える際の手順
マイホームを賃貸に出したいと考えた場合、注意しなければならないのが「住宅ローン契約の制限」です。
住宅ローンは「自らが居住すること」を前提としているため、無断で賃貸に出すと契約違反となり、最悪の場合「ローンの一括返済」を求められるリスクがあります。
そのため、賃貸に出す際は「賃貸（投資用）ローン」への借り換え手続きが必要。以下で、具体的な流れを3ステップで解説します。
- 現在の借入先銀行に相談する
- 賃貸ローンの条件を確認して審査の準備をする
- 家賃設定と収支計画を立てる
① 現在の借入先銀行に相談する
住宅ローンから賃貸ローンに借り換えるファーストステップは、現在の借入先銀行に相談すること。
「賃貸として貸し出しを検討している」旨を説明して、賃貸ローンへの借り換え可否を確認しましょう。
そのまま借り換えができるのか、賃貸ローンを扱っている他行を探す必要があるのかは、銀行によって異なります。
② 賃貸ローンの条件を確認して審査の準備をする
住宅ローンから賃貸ローンに借り換えるセカンドステップは、 賃貸ローンの条件を確認して審査の準備をすること。
一般的に、賃貸ローンは住宅ローンに比べて金利が高く、審査も厳しい傾向があります。スムーズに審査を通過できるよう、以下のポイントを事前に整理しておくことが重要です。
- 物件の担保評価
- 家賃収入の見込み（年間収入予測）
- 契約者個人の属性（年収・勤続年数・他の借入状況）
また、借り換えに際して、以下のような書類が必要になります。併せて準備しておきましょう。
- 収入証明書（源泉徴収票・確定申告書など）
- 物件の登記簿謄本 物件の評価書
- 賃貸予定の家賃設定資料
- 既存ローンの残高証明書
③ 家賃設定と収支計画を立てる
住宅ローンから賃貸ローンに借り換えるサードステップは、家賃設定と収支計画を立てること。
賃貸ローンは金利が高い傾向があるうえ、空室リスクもあります。設定した家賃収入でローン返済が可能か綿密にシミュレーションしましょう。
住宅ローンから賃貸ローンへの借り換えで困ったら無料FP相談を活用しよう
住宅ローンから賃貸ローンへの借り換えを検討する際、「何から手をつければいいのか分からない」「複数銀行の条件を比較するのが大変…」と感じる方も多いのではないでしょうか。
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【実際どうだった？】住宅ローンから賃貸ローンに借り換えた人の体験談
住宅ローンから賃貸ローンに借り換えた人の体験談を紹介します。
※ 口コミ調査方法：ランサーズ
※ 調査期間：2025年8月1日～2025年8月6日
※ 口コミ内容は回答者の主観的な感想や評価です。
- 住宅ローンから賃貸ローンに借り換えた理由を具体的に教えてください
- 賃貸ローンは、もともとの住宅ローンと同じ銀行で借りましたか？別の銀行で新たに借り換えましたか？
- 賃貸ローンを借りた銀行・金融機関を教えてください
- 借り換えをして良かった点は何ですか？
- 借り換えの際に最も苦労した点や、予想外だったことは何でしたか？
住宅ローンから賃貸ローンに借り換えた理由を具体的に教えてください
住宅ローンから賃貸ローンに借り換えた理由で最も多かったのは「転勤や住み替えで家を賃貸に出すことにした」（47.8％）でした。
賃貸ローンは、もともとの住宅ローンと同じ銀行で借りましたか？別の銀行で新たに借り換えましたか？
今回アンケートにご回答いただいた方のうち、69.6％の方が「同じ銀行」、30.4％の方が「別の銀行」で借り換えをしたようです。
賃貸ローンを借りた銀行・金融機関を教えてください
賃貸ローンを借りた銀行・金融機関で最も多かったのは「メガバンク」（47.9％）。
その他「地方銀行」（21.7％）、「信用金庫・信用組合」（17.4％）で借り換えたという方も多く入られました。
借り換えをして良かった点は何ですか？
借り換えをして良かったことで最も多かったのは「家賃収入を得られるようになった」（60.2％）でした。
借り換えの際に最も苦労した点や、予想外だったことは何でしたか？
借り換えの際に苦労したことで最も多かったのは「必要書類が多く、手続きが煩雑だった」（52.2％）。
「家賃収支のシミュレーションが難しかった」（16.2％）、「担当者の対応や説明がわかりにくかった」（13.9％）という声も多くみられました。
借り換えの際に予想外だったことで多かったのは「賃貸ローンは住宅ローンより金利が高いこと」（34.8％）、「住宅ローンの一括返済を求められるリスクがあること」（30.4％）でした。
住宅ローンから賃貸ローンに借り換える際の注意点
住宅ローンから賃貸ローンに借り換える際の注意点を紹介します。
- 毎月の返済額が高くなる
- 借り換えに伴う諸費用と総返済額を正確に把握する
- 住宅ローン控除が使えなくなる
- 不動産収入は確定申告が必要になる
毎月の返済額が高くなる
| 住宅ローン | 賃貸ローン | |
|---|---|---|
| 変動金利 | 0.5％〜1.5％ | 2.0％〜4.0％ |
| 固定金利 | 1.0％〜2.0％ | 3.0％〜5.0％ |
| 借り換え前 （住宅ローン） | 借り換え後 （賃貸ローン） | |
|---|---|---|
| 借入額 | 2000万円 | 2060万円※ |
| 返済期間 | 25年 | 25年 |
| 金利 | 1.0％ | 3％ |
| 月額返済額 | 7万5,374円 | 9万7,688円 |
| 年間返済額 | 90万4,494円 | 117万2,250円 |
| 総返済額 | 2261万2,347円 | 2930万6,259円 |
借り換えに伴う諸費用と総返済額を正確に把握する
住宅ローンから賃貸ローンに借り換えをする際には、以下のような諸費用が発生します。
▼諸費用の目安
| 金額（目安） | |
|---|---|
| 事務手数料 | 5万円〜10万円 |
| 登記費用（抵当権設定・抹消） | 10万円〜20万円 |
| 印紙税 | 2万円〜5万円 |
| 保証料・保証会社手数料 | 10万円〜30万円 |
| 金融機関への一括返済手数料 | 1万円〜3万円 |
| 合計 | 30万円〜70万円 |
住宅ローン控除が使えなくなる
マイホームを賃貸に出すと、住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）の対象外に。
これにより、今まで受けていた「所得税・住民税の減税メリット」がなくなり、実質的な税負担が増加します。
不動産収入は確定申告が必要になる
【まとめ】住宅ローンから賃貸ローンへの借り換えはFPに相談しよう
＜結論＞
住宅ローンから賃貸ローンに借り換える際は、まず借入先銀行へ相談、その後に賃貸ローンの条件や審査の準備をし、家賃設定や返済計画をシミュレーションするようにしましょう。
ただし、賃貸ローンは金利が高く、借り換え時には諸費用もかかります。住宅ローン控除が使えなくなる点や、賃貸収入に対する確定申告が必要になる点も併せて注意が必要です。
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