この記事の監修者 井村 那奈 フィナンシャルプランナー
ファイナンシャルプランナー。1989年生まれ。大学卒業後、金融機関にて資産形成の相談業務に従事。投資信託や債券・保険・相続・信託等幅広い販売経験を武器に、より多くのお客様の「お金のかかりつけ医を目指したい」との思いから2022年に株式会社Wizleapに参画。
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この記事の目次
- 住宅ローン2軒目の裏技4選！成功させるためのコツを解説
- 住み替えローンを活用する
- 名義分けで借入枠を確保する
- ダブルローンを一時的に活用する
- 住宅ローン控除を2軒目でも受けられる条件を押さえる
- 2軒目の住宅ローンのお悩みは無料FP相談で解決しよう！
- 2軒目の住宅ローンで失敗しないためのポイント
- 「借りられる額」ではなく「返せる額」を基準にする
- 不動産の目的に合わせた正しいローンを選ぶ
- できるだけ多くの頭金を準備する
- 購入後のランニングコストも考慮する
- 複数の金融機関を比較検討する
- 【実際どうだった？】2軒目の住宅ローンを通した人の体験談
- 2軒目の住宅を購入した目的は何ですか？
- 1軒目ローンと比較して審査は厳しいと感じましたか？
- 2軒目ローンを利用する上で一番苦労したことは何でしたか？
- これから2軒目ローンを検討している人にアドバイスがあれば教えてください
- 【まとめ】2軒目の住宅ローンは“裏技”よりも“戦略”がカギ！今すぐFP相談を活用しよう
住宅ローン2軒目の裏技4選！成功させるためのコツを解説
住宅ローン2軒目を成功させるための具体的な方法は以下の4つです。
- 住み替えローンを活用する
- 名義分けで借入枠を確保する
- ダブルローンを一時的に活用する
- 住宅ローン控除を2軒目でも受けられる条件を押さえる
これらの方法を理解することで、2軒目の住宅ローンを成功させる確率を大幅に高めることができます。
住み替えローンを活用する
1軒目の家の残っているローンと、2軒目の新しく買う家のローンの合計額を借り入れできるのが住み替えローンという裏技です。
住宅ローンが残っている家を売っても、ローンが残れば、何かしらの方法で現金を用意して完済しないといけません。しかし、住み替えローンは、1軒目の残っているローン分も合わせて借り入れできます。今の家の住宅ローンを完済するための金額と、新しく買う家を買うための金額を合わせた分の額を借りられます。
1軒目の家と2軒目の家のローンをまとめられるので、住み替えローンなら、ローンが2重になるのを避けられるので、2重にローンを支払う必要がありません。
名義分けで借入枠を確保する
名義分けで借入枠を確保することは、住宅ローン2軒目を成功させるための有効な裏技の一つです。
通常、同一名義では住宅ローンの借入可能額に上限があるため、2軒目の購入が困難になる場合があります。しかし、配偶者や成人した子どもなど、家族の名義を活用することで、新たな借入枠を確保できる可能性があります。
例えば、1軒目を夫名義で3,000万円借りている場合、2軒目を妻名義にすることで、妻の収入に応じた新たな借入が可能になります。
ただし、名義人は実際に返済責任を負うことになるため、十分な収入と返済能力が必要であり、家族間での十分な話し合いと理解が重要です。
ダブルローンを一時的に活用する
ダブルローンを一時的に活用することで、住み替え時期の調整が可能になります。
ダブルローンとは、1軒目の住宅ローンを残したまま、2軒目の住宅ローンを新たに組む方法です。
この方法は、1軒目の売却前に2軒目を購入したい場合に有効で、売却のタイミングを急がずに済むメリットがあります。
例えば、子どもの転校時期に合わせて引っ越したい場合や、良い物件が見つかったタイミングで購入したい場合に活用できます。
ただし、2つのローンを同時に返済する期間があるため、十分な返済能力が必要であり、金融機関の審査も厳格になる傾向があります。
住宅ローン控除を2軒目でも受けられる条件を押さえる
住宅ローン控除を2軒目でも受けるためには、特定の条件を満たす必要があります。
基本的に住宅ローン控除は、居住用の住宅に対してのみ適用されるため、2軒目が投資用物件の場合は対象外となります。
しかし、住み替えの場合や、単身赴任などで一時的に2軒の住宅が必要な場合は、条件を満たせば控除を受けられる可能性があります。
具体的には、2軒目を主たる居住用として使用し、床面積が50㎡以上であることなどが条件となります。
また、控除期間は最大13年間で、年末のローン残高の0.7%が所得税から控除されるため、大きな節税効果が期待できます。
2軒目の住宅ローンのお悩みは無料FP相談で解決しよう！
2軒目の住宅ローンは1軒目よりも複雑で、住み替えローン、ダブルローン、投資用ローンなど、目的に応じて最適な方法が異なるため、無料FP相談の活用がおすすめです。
FPに相談することで、夫婦の収入や家計状況を踏まえて、複数のローンを比較検討しながらあなたに最適なローンをアドバイスしてもらえます。
また、税制面での影響や将来のライフプランとの相性などもアドバイスしてもらえるので住宅ローンに悩んだら取りあえず相談するのがおすすめです
FPに相談するなら、無料で相談できる「マネーキャリア」のオンライン相談窓口がおすすめです。
- 幅広い専門知識を持つFPが対応し、節税や返済計画の作成・見直しまでサポート
- 相談は完全無料で、無理な勧誘がないため安心して利用できる
- 相談実績100,000件以上、相談満足度98.6%を誇る質の高い相談が可能
2軒目の住宅ローンで失敗しないためのポイント
2軒目の家を住宅ローンで買うときに、失敗しないためには、以下のポイントを抑えておきましょう。
- 「借りられる額」ではなく「返せる額」を基準にする
- 不動産の目的に合わせた正しいローンを選ぶ
- できるだけ多くの頭金を準備する
- 購入後のランニングコストも考慮する
- 複数の金融機関を比較検討する
1つずつ具体的にどんなことを考慮すればいいか説明します。
「借りられる額」ではなく「返せる額」を基準にする
住宅ローンを組もうと思うと、家を買うために、できるだけ多くの金額を借りたいと思い、借りられる金額を気にする人が多いです。1件目と合わせて、借りられる金額を重視し、できるだけ多くの借入額で、2軒目の家の住宅ローンを組むのは危険です。
2つのローンを利用することとなるので、返せる額で考えて、いくらのローンを組むか決めましょう。そのためには、1軒目のローンの月々の返済額を考慮し、2軒目のローンの月々の返済額を決めます。月々の返済額を決めておけば、あとはいくらの借入額にするか、そして何年で返すか見えてくるでしょう。
不動産の目的に合わせた正しいローンを選ぶ
2軒目の家は、居住用以外にも他の目的で利用する場合もあります。
- 居住用
- セカンドハウス
- 収益用
例えば、上記のような目的があるでしょう。どのような目的で2軒目の家を買うのか、その上で適したローンを利用するようにしてください。居住用は住宅ローン、セカンドハウスだとセカンドハウスローン、収益用であれば不動産投資ローンが適しています。
できるだけ多くの頭金を準備する
ローンで失敗しない方法として、裏技のようなものが頭金を用意することです。頭金を用意すれば、返済総額が少なくなるので、それだけ月々に返すお金も減ります。
2軒目の家もローンで買うとなれば、2つのローンの返済を行うこととなります。お金を返せないという結果にならないように、頭金をできるだけ多く用意して、2軒目の家の住宅ローンを組むようにしましょう。そうすれば、毎月返すお金が減り、ローンでの負担が少なくなるので、無理なく返済していけるでしょう。
住宅ローンの頭金は、一つの目安として借りるお金の15～35%ぐらいを用意します。これぐらいの割合を目安にして、頭金を用意すると良いです。
購入後のランニングコストも考慮する
住宅ローンで家を買ったとしても、その後のランニングコストもかかります。発生するランニングコストは以下のとおりです。
- 税金
- 保険費用
- セキュリティ費用
- メンテナンス費用
- 光熱費
税金は固定資産税がメインであり、保険は火災保険や家財保険です。ホームセキュリティを取り入れるなら、セキュリティ費用がかかります。
ランニングコストで大きな部分を占めるのが、メンテナンス費用です。壁や屋根の塗替えや修繕、設備の交換や修理などの費用が発生します。家を建ててからは、建材も設備も劣化するので、いつかはメンテナンスしないといけません。
そして、光熱費もランニングコストとして発生します。電気代や水道代などもランニングコストとして考えて良いでしょう。
複数の金融機関を比較検討する
住宅ローンを利用するなら、できるだけ金利が低いと、それだけ支払う利息が減り返済での負担を減らします。裏技ではありあませんが、ローンを組むときには複数の金融機関の商品を比べてみましょう。
ローンは、審査基準や金利などが、金融機関ごとに違います。それぞれの金融機関を比べて、有利な金利のローンを利用してください。特に、セカンドハウスローンや不動産投資ローンは、取り扱い場所が限られるので、商品を探すのが大変です。
【実際どうだった？】2軒目の住宅ローンを通した人の体験談
2軒目の住宅ローンを利用した人の中から、当編集部が独自にアンケートを実施しました。実際にローンを利用した人の体験談を元に、スムーズに利用するためのポイントを見てみましょう。
- 2軒目の住宅を購入した目的は何ですか？
- 1軒目ローンと比較して審査は厳しいと感じましたか？
- 2軒目ローンを利用する上で一番苦労したことは何でしたか？
2軒目の住宅を購入した目的は何ですか？
2軒目の住宅を購入した目的は、住み替えが一番多く、次にセカンドハウス、そして賃貸用などの資産運用のためという結果になりました。全体の3分の1が住み替えのために、2軒目の家を買い、そのときに住宅ローンを利用しているのがわかります。
自分たちが居住するための家として以外に、すでに住宅がある中で投資用物件として2軒目の家をローンで買う人もある程度いました。家という高い買い物をするので、居住用でも投資用でも、失敗なくローンを利用したいものです。
すでに1軒目の家でローンを利用してれば、2軒目のローンの勝手はある程度わかるでしょう。そのうえで、まだわからない部分をお金の専門家であるFPに相談相談すると、疑問点や不明点を解決して、スムーズに住宅がある利用できます。また、投資用で2軒目の家を買うならば、FPは資産形成の観点からアドバイスしてくれます。
1軒目ローンと比較して審査は厳しいと感じましたか？
1軒目のローンよりも、2軒目の住宅ローンのほうが厳しいと感じた人の割合が63.6%と半数以上になっています。すでに1軒目の家のローンを支払っている中での、2つ目のローンの利用となれば、より厳しい審査が行われます。
アンケートでは、「1軒目のローンの完済が条件として提示された」「返済能力が低かったので厳しかった」という声が聞かれました。また「1件目とは違う金融機関でローンを組んだ」など、工夫をしてローンを通した人もいました。
2軒目ローンを利用する上で一番苦労したことは何でしたか？
2軒目のローンを使う中では、返済が苦労したという意見が最も多く、次に審査で苦労したという声もありました。1つ目のローンと合わせての返済となるので、より大変になるのは避けては通れない事実のようです。年齢的に苦労する人や、担保価値でのすり合わせに苦労したという意見もありました。
ダブルローンとなれば、今以上に返済計画を立ててお金を返していけないといけません。返済不能となれば、せっかく買った2つの家を失う結果になるおそれがあります。無理なく返済するためにも、FPに相談して2軒目のローンをどうするか決めていきましょう。年収や返済額、金利を元に、どんな条件のローンが適しているか教えてくれます。
これから2軒目ローンを検討している人にアドバイスがあれば教えてください
30代男性
1軒目と違う金融機関で2軒目のローンを申し込んだ
1軒目の住宅ローンは地元の地方銀行で組みましたが、2軒目では比較サイトで調べてネット銀行に申し込みました。正直、最初は別の金融機関でも審査が通るか不安でしたが、年収や1軒目の残債などを見てもらい、無事に通過。金利も低く、ネット完結で手続きがスムーズだったのが印象的です。複数の銀行を比較する価値はありますね。
40代男性
1軒目のローンはほぼ返済していた
10年以上かけて1軒目のローンをだいぶ返済していたこともあり、2軒目の審査もスムーズでした。金融機関からも「ローンの返済履歴がしっかりしている」と評価されたようです。2軒目の家は将来的に親との同居も視野に入れての購入だったので、無理のない返済計画で進められて満足しています。
20代男性
転勤を期に2軒目の家を買うために利用した
転勤で地方都市に異動になり、通勤と家族の生活を考えて2軒目のマイホーム購入を決意。社宅も選択肢でしたが、長期的に見れば持ち家の方が安心と判断しました。住宅ローンの申し込みは、転勤先でも実績のある銀行を選びましたが、事前審査から本審査まで1ヶ月弱でスムーズに完了。転勤のタイミングでの購入は少しバタバタしますが、段取り次第でうまくいくと思います。
【まとめ】2軒目の住宅ローンは“裏技”よりも“戦略”がカギ！今すぐFP相談を活用しよう
住宅ローン利用での裏技はいくつもありますが、2軒目の家でローンを利用するとなれば、裏技よりも戦略が重要です。十分な金額でローンを組めたとしても、返済できなければ家を手放すこととなります。
2軒目の住宅ローンで失敗しないように、FPに相談して、じっくりとどのローンが良いのか考えていきましょう。収入や今の返済額などをもとに、無理なく返せる金額をアドバイスしてくれます。
FPに相談できる窓口はいくつもありますが、中でもマネーキャリアがおすすめです。無料で利用でき、中立的な立場でアドバイスしてくれるので、どのローンが良いか客観的に決められます。
マネーキャリアでは何度でも無料で相談できるので、気軽に活用してください。
