・親族間売買で住宅ローンが組める銀行が知りたい
・親族間だと通常の売買と何が違うのか分からない
このような疑問を持っていませんか？
親族間売買でも住宅ローンは利用できますが、取り扱う銀行は限られ、通常よりも厳格な審査と適切な対策が必要です。
本記事では、親族間売買で住宅ローンが組める銀行4選を紹介するとともに、組めないときの対処法など、わかりやすく解説します。
この記事を読めば、利用可能な銀行と選び方がわかり、親族間売買で住宅ローンを利用する際の注意点が把握できます。
「知らなかった」で損をしないために、まずは正しい知識を確認しておきましょう。
この記事の監修者 井村 那奈 フィナンシャルプランナー
ファイナンシャルプランナー。1989年生まれ。大学卒業後、金融機関にて資産形成の相談業務に従事。投資信託や債券・保険・相続・信託等幅広い販売経験を武器に、より多くのお客様の「お金のかかりつけ医を目指したい」との思いから2022年に株式会社Wizleapに参画。
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この記事の目次
- 住宅ローンの「親族間売買」とは？
- 親族間売買の住宅ローンが組める銀行・金融機関一覧
- みずほ銀行
- 三井住友銀行
- フラット35
- セゾンファンデックス
- 親族間売買の住宅ローンで迷ったら無料FP相談を活用しよう！
- 親族間売買の組める金融機関の選び方
- 親族間売買の住宅ローンが組めない場合の対処法
- 贈与・相続制度を活用する
- ローンの名目を変える
- 契約形態を工夫する
- 親族間売買の住宅ローンのメリット・デメリット
- 親族間売買で住宅ローンを利用するときの注意点
- 「みなし贈与税」の発生リスクを徹底的に回避する
- 住宅ローン控除が利用できない
- 譲渡所得の特別控除が適用されない
- 家族全体で税金負担を含めた資金計画を共有する
- 自己資金をできるだけ準備する
- 【まとめ】親族間売買の住宅ローンを検討する際は無料FP相談を活用しよう
住宅ローンの「親族間売買」とは？
住宅ローンの親族間売買とは、親子や兄弟姉妹などの親族間で不動産を売買し、その資金に住宅ローンを利用する取引を指します。第三者間の取引と異なり、価格の妥当性や取引の実態が重視されるため、金融機関の審査は厳格になる傾向があります。
代表的な例としては、親が所有する自宅を子が購入するケースや、相続した不動産を兄弟間で売買するケースが挙げられます。特に注意すべきなのが、売買価格が相場とかけ離れている場合に、税務上「みなし贈与」と判断されるリスクです。
このため、第三者による価格査定を基準に取引条件を設定し、必要に応じて税理士などの専門家へ事前に相談することが重要です。
親族間売買の住宅ローンが組める銀行・金融機関一覧
親族間売買の住宅ローンは、一般的な住宅ローンと比べて審査が慎重に行われる傾向があり、どの金融機関でも利用できるわけではありません。そのため「どこでも借りられる」と考えるのではなく、対応している金融機関や条件をあらかじめ把握しておくことが大切です。
ここでは、親族間売買の際に検討できる住宅ローンを扱っている金融機関を紹介します。
みずほ銀行
みずほ銀行は、みずほ銀行は、大手銀行の中でも親族間売買に対応している金融機関の一つです。
親族間売買に該当する物件も融資の対象となりますが、すべてのケースで取り扱いできるわけではないため、詳細については事前に直接確認する必要があります。
条件を満たす場合、申込時の年齢が満18歳以上71歳未満であり、完済時の年齢が満81歳未満であれば借入が可能です。
金利タイプは変動金利や全期間固定金利など複数用意されており、最長で35年の借入期間が設定されています。
三井住友銀行
三井住友銀行では、親族間売買でも住宅ローンの申込みが可能です。
ただし、利用する際には原則として不動産仲介業者を通じた売買契約を締結していることが条件となります※。詳細条件については、事前に直接問い合わせて確認してください。
審査に通過し借入が認められた場合は、変動金利型や固定金利特約型、超長期固定金利型など、複数の金利タイプから選択できます。
フラット35
フラット35は一定の条件を満たす場合に限り、親族間売買でも利用が可能です。対象となるのは、親子間や直系親族間、兄弟姉妹間の売買であり、夫婦間での売買は対象外とされています。
また、売買契約を正式に締結し、所有権移転登記の原因が「売買」となることも要件の一つです。
一方で、売主と買主（申込人）が同一住宅に同居している場合や、売主が居住していないものの、申込人が使用貸借の形でその住宅を利用しているケースについては、融資の対象外となるため注意が必要です。
セゾンファンデックス
セゾンファンデックスは、銀行やフラット35での借入が難しい場合でも相談できる選択肢の一つです。クレディセゾングループに属しており、親族間売買における幅広いニーズに対応している点が特徴です。
また、審査スピードが早く、最短で3営業日程度で結果の回答を受けられます。対象となるのは、親子間や兄弟姉妹間に加え、夫婦間での不動産売買にも対応しています。
＜申込条件＞
- 申込時の年齢：満20歳以上70歳以下、かつ完済時の年齢が85歳未満
- 融資額：500万円～5億円
- 返済期間：5年～30年
金利は変動金利型となっており、団体信用生命保険に加入しない場合は年4.15％〜4.95％、加入する場合は年4.65％〜5.55％の水準です（2025年6月時点）。
親族間売買の住宅ローンで迷ったら無料FP相談を活用しよう！
親族間売買は、手続きや確認事項が多く「何から手をつければいいのか分からない」と感じやすい分野です。
そのため、住宅ローンだけでなく、税金や将来の家計まで含めて整理できる無料のFP相談を活用することで、全体像を把握しながら進めやすくなります。個別に調べて判断するのではなく、早い段階で専門家の視点を取り入れることで、見落としを防ぎやすくなります。
また、親族間売買はローンの実行がゴールではなく、住宅ローン控除の適用条件や、将来の返済計画なども含めて検討しておくことが重要です。
特に親族間という関係性から条件が曖昧になりやすいため、事前に整理しておくことでトラブルの防止につながります。
親族間売買の組める金融機関の選び方
親族間売買で住宅ローンを利用する場合、金融機関の選定は一般的な住宅ローン以上に慎重な判断が求められます。対応していない金融機関も多く、事前確認が重要です。
特に、以下のポイントを総合的に比較する必要があります。
- 親族間売買への対応可否
- 審査基準の違い
- 必要書類の内容
- 借入可能額の上限
- 総支払額
親族間売買の住宅ローンが組めない場合の対処法
親族間売買の住宅ローンは審査が厳しく、希望どおりに借入できないケースも少なくありません。しかし、ローンが組めなかった場合でも、選択肢がすべてなくなるわけではありません。
ここでは、住宅ローンが利用できなかった場合に検討できる対処法について解説します。状況に応じた代替手段を知っておくことで、現実的な解決策を見つけやすくなるでしょう。
贈与・相続制度を活用する
住宅ローンが利用できない場合でも、贈与や相続に関する制度を活用することで資金調達の選択肢が広がる可能性があります。
主な方法は以下の通りです。
- 住宅取得等資金の贈与税の非課税措置
- 相続時精算課税制度
ローンの名目を変える
親族間売買で住宅ローンの利用が難しい場合、借入方法を見直すことで資金調達の選択肢が広がる可能性があります。リフォームローンや多目的ローンなどを検討するケースもありますが、一般的に住宅ローンより金利が高く、借入可能額も抑えられる傾向があります。
また、住宅ローン控除などの税制優遇が適用されない点にも注意が必要です。さらに、ローンの資金使途は契約上明確に定められており、実際の用途と異なる場合は契約違反となるリスクがあります。
利用可否や条件は金融機関ごとに異なるため、事前に確認し、総支払額を踏まえて判断することが重要です。
契約形態を工夫する
契約形態を工夫することで、親族間売買における資金計画の選択肢が広がる場合があります。
例えば、売買契約ではなく使用貸借契約や賃貸借契約とし、将来的に所有権移転を検討する方法があります。また、第三者を介在させて直接的な親族間売買を回避するケースや、共有持分として取得し段階的に持分を移転する方法も見られます。
ただし、いずれも金融機関の融資対象とならない場合があり、税務上の取り扱いも複雑です。契約内容や資金の流れによっては課税関係が変わるため、事前に制度と条件を整理することが重要です。
親族間売買の住宅ローンのメリット・デメリット
親族間売買の住宅ローンには、一般的な住宅購入とは異なるメリット・デメリットがあります。
＜メリット＞
- 市場価格より安く取得できる可能性がある
- 売買時期や価格などの条件を柔軟に調整しやすい
- 仲介手数料がかからないケースが多い
- 親族間で合意が取りやすく手続きがスムーズになりやすい
＜デメリット＞
- 住宅ローンの審査が厳しく、利用できる金融機関が限られる
- 価格が不適切だと「みなし贈与」として課税されるリスクがある
- 住宅ローン控除の適用条件が厳しくなる場合がある
- 契約内容によっては税務処理が複雑になる
- 金銭トラブルが家族関係に影響する可能性がある
これらは、取引条件や関係性によって影響の大きさが変わります。特に価格設定や資金の流れは税務判断に直結するため、事前に整理しておくことが重要です。
親族間売買で住宅ローンを利用するときの注意点
親族間売買で住宅ローンを利用する場合は、通常の不動産取引とは異なる注意点がいくつもあります。関係性が近いからこそ手続きを簡略化してしまいがちですが、その分リスクやトラブルにつながる可能性もあります。
ここからは、後から後悔しないために押さえておきたい注意点を解説します。事前にポイントを理解しておくことで、スムーズかつ適切な取引につながります。
「みなし贈与税」の発生リスクを徹底的に回避する
親族間売買で住宅ローンを利用する際に注意すべきなのが、みなし贈与と判断されるリスクです。相場とかけ離れた価格設定や不自然な資金移動がある場合、売買ではなく贈与とみなされ課税対象となる可能性があります。
主な対策は以下の通りです。
- 第三者による不動産の査定書を取得する
- 正式な売買契約書を作成する
- 売買代金は銀行振込で記録を残す
住宅ローン控除が利用できない
親族間売買では、住宅ローンを利用できても住宅ローン控除が適用されないケースがあります。国税庁の定めにより、直系血族や生計を一にする親族から住宅を取得した場合は、原則として控除の対象外とされています。
控除の適用を受けるには、売主が親族でないことや、生計が別であることなどの要件を満たす必要があります。ただし、これらの条件は形式だけでなく実態で判断されるため、注意が必要です。
特に、親や祖父母などの直系血族との取引では、住宅ローンを利用していても控除対象外となるケースが多く、節税目的で検討している場合は事前に制度内容を確認しておくことが重要です。
譲渡所得の特別控除が適用されない
通常、マイホーム売却で利益が出た場合は居住用財産の3,000万円特別控除の適用が検討されますが、親族間売買では対象外となるケースがあります。
国税庁の規定では、配偶者や直系血族、生計を一にする親族などへの譲渡は原則として適用対象外とされています。
そのため、親子や兄弟間で不動産を売却する場合は、特別控除が使えない前提で資金計画を立てることが重要です。譲渡所得が発生する場合には課税負担が生じる可能性があるため、事前に条件を確認しておく必要があります。
家族全体で税金負担を含めた資金計画を共有する
親族間売買では、買主だけでなく売主にも税負担が生じる可能性があります。
譲渡所得税をはじめ、登録免許税や不動産取得税、印紙税、場合によっては贈与税など、取引内容に応じて複数の税金が関係します。そのため、家族全体でどのような税負担が発生するのかを事前に整理し、資金計画を共有しておくことが大切です。
| 税金の種類 | 負担者 | 内容・注意点 |
|---|---|---|
| 譲渡所得税 | 売主 | 売却益が出た場合に課税。 親族間では特別控除が適用されないケースあり |
| 贈与税 | 買主 | 相場より極端に安い売買などは 「みなし贈与」とされるリスクあり |
| 登録免許税 | 買主 | 所有権移転登記に必要。 売買契約書の内容や登記原因によって税率が異なる |
| 不動産取得税 | 買主 | 不動産を取得した際に発生。 特例措置を受けられるかどうか事前に確認が必要 |
| 印紙税 | 売主・買主 | 売買契約書に貼付。 契約金額に応じた印紙を用意する必要がある |
十分に把握しないまま進めてしまうと、後になって想定外の税金が発生するおそれもあります。売買の段階で「どの税金が、誰に、いつ発生するのか」を明確にしておくことが重要です。
自己資金をできるだけ準備する
親族間売買での住宅ローンは、通常の不動産取引と比べて審査が厳格になる傾向があります。
売買の実態や価格の妥当性が重視されるため、取引内容が不明確と判断されると審査に影響する可能性があります。特に、借入額の大部分をローンに依存する場合は慎重に見られるケースがあるのです。
審査対策としては、自己資金を一定程度準備することに加え、安定した収入や勤務先、勤続年数などの信用力を示すことが重要です。これらの要素を総合的に整えることで、金融機関からの評価を高めることにつながります。
【まとめ】親族間売買の住宅ローンを検討する際は無料FP相談を活用しよう
ここまで、親族間売買の住宅ローンが組める銀行の紹介と、組めなかった際の対処法や、利用の際の注意点について解説してきました。
親族間売買の住宅ローンは、金融機関の審査や税務の扱いがケースごとに異なり、一般的な情報だけでは判断が難しい分野です。
特に「どの銀行で借りられるのか」「価格設定は適正か」といった点は個別性が強く、自己判断で進めると遠回りや想定外のリスクにつながる可能性があります。
無料のFP相談を活用すると、ローン・税金・家計をまとめて整理できるため、自分のケースに合った進め方や判断の方向性を把握しやすくなります。
