フラット35に向いている人の特徴は？勤続年数や金利とともに解説！

この記事を読んでほしい人

• フラット35の申込条件や住宅条件を正確に知りたい人
• フラット35に向いているかどうか知りたい人
• フラット35と他の住宅ローンを比較し、専門家の中立的なアドバイスを受けたい人

フラット35を申し込むには利用条件をクリアする必要があります。フラット35の利用条件は大きく2つにわけられます。

• 申込者の条件
• 住宅に関する条件

フラット35の申込者に関する条件は次のとおりです。

• 申込者の年齢：申込時の年齢が70歳未満
• 借り入れ期間：15年以上35年以下
• 借入額：100万円以上8,000万円以下

フラット35は、申し込み者に関する条件は一般的な住宅ローンよりも比較的ゆるい傾向ですが、住宅に関する条件は細かくわけられています。

ここでは、新築の一戸建て・マンションの購入時の基準について解説していきます。

※参照：対象となる住宅・技術基準｜住宅金融支援機構

フラット35を利用することを前提とする場合は、これらの基準を満たすように計画できるかが重要です。

フラット35は他の住宅ローンとは異なる部分はいくつもあるため、向いている人がどんな人か気になる人も多いです。

そこでフラット35が向いている人の特徴を紹介します。

• 団体信用生命保険（団信）に加入できない人
• 金利変動が不安な人
• 勤続年数が短い・転職したばかり・自営業

団体信用生命保険（団信）に加入できない人にはフラット35がおすすめです。

一般的な住宅ローンでは、団信への加入が必須となっていることが多く、加入できないと住宅ローン自体が組めなくなってしまいます。

たとえば、持病があって保険に加入できない方や高齢の方などが該当します。

とくに、がん治療中の方や持病の症状が重い方は、団信審査に通らないケースが多いです。

団信に入れないことで、住宅ローンやマイホームの購入を諦めなくてもいいのが、フラット35のメリットといえます。

将来の金利上昇に不安を感じている人にもフラット35がおすすめです。

なぜならフラット35は借入時の金利が返済完了まで変わらない、全期間固定金利型の住宅ローンだからです。

一般的な変動金利型住宅ローンでは、経済状況によって金利が変動するため、将来の返済額が増える可能性があります。

全期間が固定金利であれば、借り入れた当初から総返済額がはっきりするので、将来の返済計画や人生設計もしやすくなります。

また現在は超低金利時代といわれていますが、今後は今よりも下がる可能性よりも上がる可能性の方が高いとみている専門家もいます。

したがって、突然の転職や病気・家族構成の変化など、予想しなかった事態にも対応しやすくなるためにも、できるだけはっきりとした計画を立てたい人におすすめです。

勤続年数が短い人や転職したばかりの人・自営業の人にとって、フラット35はおすすめです。

なぜならフラット35の申込者の審査基準が、一般的な銀行の住宅ローンと比べて柔軟だからです。

多くの銀行では、正社員で最低2年以上の勤続年数を求められますが、フラット35は安定した収入があれば、勤続年数や職種に制限を設けていません。

また、派遣社員や契約社員・パート・アルバイトなどの非正規雇用の人でも、勤続年数が2～3年以上あれば審査に申し込めるのも大きな特徴です。

そのため、雇用形態が理由で住宅ローンを組めるか不安な人にも向いている金融商品といえます。

フラット35はメリットとデメリットの両面があるため、自分に向いているかの判断が難しいケースがあります。

特に金利の選択や返済計画、住宅の条件などは長期的な視点が必要なため、専門家への相談が効果的です。

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さらに、何度でも無料で相談できるため、ローン契約前だけでなく契約後の見直しにも活用できます。

フラット35への加入を検討する前に、まずはフラット35のメリットに関して知っておくのが大切です。

• 保証人・保証料がいらない
• 繰り上げ返済手数料が必要ない
• 融資手数料が一般の住居ローンより低め
• 全期間が固定金利で金利変動の心配をしなくてもいい
• 最低年収などの借入制限がない
• 転職直後・個人事業主でも契約できる

フラット35の大きなメリットの1つは、保証人や保証料が必要ない点です。

通常の住宅ローンでは、保証人を立てるか保証会社に保証料を支払う必要がありますが、フラット35ではこれがいりません。

なぜなら、フラット35は住宅金融支援機構が保証をおこない、独自の審査基準を設けているからです。

一般的に、保証料がかかる場合の相場は借入額の2%程度といわれています。

そのため、住宅購入の必要な費用の総額を抑えることにもつながるのがフラット35のメリットです。

フラット35のもう1つの大きなメリットは、繰り上げ返済をする際に手数料がかからないことです。

一般的な民間金融機関の住宅ローンでは、繰り上げ返済時に数千円から数万円程度の手数料が必要になりますが、フラット35ではこの手数料が完全に必要ありません。

そのため、住宅ローンを早く返済したい人にとってコスト面での損がないのは大きいです。

ボーナスや臨時収入など余裕があったときに、手数料を気にせず繰り上げ返済ができるのはフラット35のメリットといえます。

フラット35は、融資手数料が一般の住宅ローンと比べて低く設定されているケースが多いので、住宅購入に関する初期費用が抑えられます。

一般的に融資手数料は、借入金額に対して1.0%～2.0%程度発生します。

仮に借入金額が3,000万円で手数料が1.0%だった場合は、30万円の融資手数料が必要です。

実際には、この差額は住宅購入時の諸費用の中でも大きな金額となり、頭金や引っ越し費用など、他の必要経費に充てることができます。

一般的な変動金利型住宅ローンでは、経済情勢により金利が上下し、返済額が変動するリスクがありますが、フラット35では借入時の金利が最後まで変わることはありません。

そのため、最長35年間という長期間にわたって毎月の返済額と総返済額が正確にわかります。

将来的な金利変動のリスクを懸念して、住宅ローンを組むか悩んでいる人にとっては、あらかじめわかっている方が計画が立てやすくなります。

なお、2025年の1月に日銀は政策金利を0.25%程度から0.5%まで引き上げ、それにともなってすでに住宅ローンの金利も上昇しているところもあります。

2024年の3月にマイナス金利解除から同年7月と2025年1月にそれぞれ追加利上げをおこなっている背景をみると、変動金利を選ぶリスクは無視できません。

フラット35は、総返済額に対する年間負担率の基準を満たしていれば、最低年収などの借入制限がありません。

なお、フラット35の総返済負担率は次の2種類です。

• 年収400万円未満：30％以下
• 年収400万円以上：35％以下

そのため、フリーランスや自営業の人・年収が一定しない人であっても、収入を証明できれば通常のローンよりも審査に通過する可能性が高いです。

年収が低い点が気になって住宅ローンを諦めなくてもいいのが、フラット35ならではの特徴といえます。

フラット35は、転職直後の方や個人事業主の方でも、一定の条件を満たせば申し込みできるのがメリットです。

一般的な銀行の住宅ローンでは、同じ会社での勤続年数が3年以上必要だったり、個人事業主の場合は事業年数が長期間必要のケースが多いですが、フラット35では勤続年数の条件はありません。

そのため、入社して間もない人や転職直後の人、さらに個人事業主の人でも申し込みできます。

ただし、あまりにも勤続年数が短いことが理由で収入が安定していないと判断されると、審査に落ちてしまう可能性はあります。

勤続年数の条件はなくても、必ず審査に通過するという意味ではないので申し込むタイミングは確認が必要です。

フラット35にはメリットがいくつもありましたが、以下のデメリットも存在します。

• 住宅に関する審査基準が厳しめ
• 市場金利が下がっても金利を下げられない
• 変動金利よりも金利が高めに設定されている
• 住宅価格の1割以上の頭金がないと金利が上がる
• 繰り上げ返済の最低金額が高い
• 借入上限額が民間ローンよりも低い

フラット35では、住宅に関する技術基準をクリアする必要があり、この基準が一般的な住宅ローンと比べてやや厳しめに設定されています。

フラット35の申込者に関する審査基準は一般的な住宅ローンと比較してゆるめに設定されている分、住宅の審査がある点がデメリットに感じる可能性があります。

フラット35の技術基準は大きく分けて4つにわけられ、融資タイプによってクリアするべき基準も異なります。

• 省エネルギー性
• 耐久性・可変性
• 耐震性
• バリアフリー性

フラット35は、借入時に固定された金利が返済完了まで変わらない住宅ローンです。

なぜなら、フラット35が全期間固定金利型の住宅ローンなので、一度契約した金利が返済期間中に変化しないという仕組みが関係しています。

そのため市場金利が上がっても、自分が契約した住宅ローンの金利は変わらないのはメリットです。

しかし、もし当初で契約した金利よりも下がった場合であっても、金利が下げられない点はデメリットです。

フラット35を選択する場合は、将来の金利動向をみながら選ぶ必要がありますが、先行きの予想は難しいので、住宅ローンのプロに相談するのをおすすめします。

フラット35は、35年間という長期にわたって金利が固定される住宅ローンのため、変動金利型の住宅ローンと比較すると、金利が高めに設定されています。

これはフラット35に限らず一般的な住宅ローンに関しても同じ傾向です。

たとえば、一般的な住宅ローンの変動金利の場合2025年3月時点だと0.4%～0.6%程度の範囲に対し、フラット35の場合は1.5%～3.0％程度の範囲に設定されています。

総返済額を把握しやすい反面、総返済額は変動金利と比較すると高くなる可能性があります。

フラット35では、住宅価格に対して1割以上の頭金を用意できないと適用される金利が上がる点がデメリットです。

フラット35の借入期間が21年～35年以下の場合での金利範囲を紹介します。

わずかな差であっても、総返済額に大きく影響する可能性があるので、できれば1割以上の頭金を用意してから申し込みを検討するのがおすすめです。

参考：フラット35-金利情報（2025年3月時点）

フラット35は、繰り上げ返済の最低金額が通常の金融機関よりも高く、少額でこまめに返済したい人には不向きです。

少額返済に不向きな理由は以下の通りです。

• 窓口での繰り上げ返済は最低100万円以上必要
• インターネットサービス「住・My Note」利用でも最低10万円以上
• 一般的な民間住宅ローンは数千円〜1万円単位で返済できる場合が多い

フラット35は借入上限が8,000万円に制限されており、高額物件を購入する場合は民間ローンより不利になることがあります。

フラット35の借入上限に関する主なポイントは以下の通りです。

• 借入額は100万円以上8,000万円以下
• ペアローン利用時は最大1.6億円まで可能だが例外的
• 民間ローンは収入や物件評価に応じて上限が柔軟

フラット35は、条件の柔軟さや長期固定金利といった魅力がある一方で、住宅基準や金利水準など注意すべき点もあります。

フラット35に関する重要なポイントは以下の通りです。

• フラット35には一般的な住宅ローンより有利な面と不利な面の両方がある
• メリット・デメリットの影響は人によって異なるため、慎重な比較が必要
• 自分に合った住宅ローンを見つけるには専門家への相談が効果的
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