住宅ローンの持分割合のおすすめの決め方とは？控除についても解説

「住宅ローンの持分割合のおすすめの決め方は？」

住宅ローンにおける「持分割合」とは、住宅や土地を複数人で所有する際に、それぞれがどれだけの所有権を持つかを示す割合のことです。

主に夫婦や親子で住宅を購入する際に設定され、共有名義の不動産では、この持分割合に応じて所有権を持つことになります。

例えば、夫の持分割合が60％、妻の持分割合が40％の場合、その不動産の所有権を夫が60％、妻が40％保有していることを意味します。

夫婦共有名義の住宅ローン持分割合は「資金負担割合」で決めるのが原則です。

資金負担割合とは、物件の購入にあたって夫婦それぞれが実際に負担する金額の割合のことを指します。

資金負担割合と持分割合がずれていると、税務上は「差額分を相手から受け取った」とみなされ、贈与税が発生する可能性があります。

また、住宅ローン控除を十分に使えなくなったり、将来の売却や相続でトラブルになったりと、さまざまなリスクにつながっていきます。

それぞれのリスクの内容は、次の見出しで詳しく見ていきましょう。

※参照：共働きの夫婦が住宅を買ったとき｜国税庁

持分割合を誤って設定すると、次の3つのリスクが生じる可能性があります。

• 贈与税が発生する
• 住宅ローン控除をフル活用できなくなる
• 将来、売却や相続でトラブルになる

持分割合が、実際の出資額や借入額などの負担割合と一致していない場合、贈与と判断されることがあります。

たとえば、住宅購入資金の大半を夫が負担しているにもかかわらず、持分を夫婦50％ずつにすると、妻が夫から財産を贈与されたと判断される可能性があります。

贈与税は最大55%と税率が高いため、購入時点で出資額や借入額などにもとづいた適切な持分割合を設定することが大事です。

※参照：贈与税の計算と税率（暦年課税）｜国税庁

持分割合を誤って設定すると、住宅ローン控除を十分に受けられないことがあります。

住宅ローン控除は、住宅ローンの年末残高に応じて、所得税や住民税の一部が最長13年間控除される制度です。

しかし、住宅ローンを借りていない、または返済を行っていない人の持分が大きい場合は、その持分に対応する控除は適用されません。

たとえば、住宅ローンを夫が全額負担しているにもかかわらず持分を夫婦で50％ずつに設定すると、妻の持分部分は住宅ローン控除の対象外となり、本来受けられるはずだった控除額が減ってしまいます。

※参照：住宅ローン減税｜国土交通省 

持分割合を誤ると、将来の売却や相続の場面で思わぬトラブルに発展するリスクがあります。

不動産を売却する際は原則として持分を持つ全員の同意が必要となるため、話し合いがスムーズに進まないケースも少なくありません。

家族間の関係悪化により合意が得られず、売却が進められなくなることがあります。

また、相続時には持分割合に応じて権利が相続人へ引き継がれるため、相続人が増えるほど権利関係が複雑化し、遺産分割協議が長期化する原因にもなりがちです。

トラブルを避けるためにも、今後を見据えて実態に合った持分割合を設定しておくことが大切です。

夫婦の住宅ローンの持分割合に迷ったら、ファイナンシャルプランナー（FP）の無料相談サービスを利用するのがおすすめです。

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夫婦共有名義の住宅ローン持分割合は、夫婦それぞれの「資金負担額 ÷ 物件の総額」で計算します。

ここでの資金負担額とは、各自が支払った頭金（自己資金・親からの援助資金を含む）と住宅ローンとの借入額の合計です。

1本のローンを夫婦で返す連帯債務の場合は、夫婦間の取り決めによる内部負担割合に応じて、各自の借入負担額が決まります。

例として、5,000万円の住宅を、夫婦それぞれ次のように負担したケースで考えます。

この場合、夫の持分割合は「3,000万円 ÷ 5,000万円＝5分の3」、妻の持分割合は「2,000万円 ÷ 5,000万円＝5分の2」となります。

実際の負担割合どおりに登記しておけば、贈与税の課税リスクを避けられ、住宅ローン控除も無駄なく活用できます。

割り切れない端数が出る場合は、おおむね負担割合に近い分数に調整するのが一般的です。

なお、親から資金援助を受けた場合は、夫が自分の親から援助を受けたなら夫の負担額に、妻が自分の親から受けたなら妻の負担額に算入する形で計算します。

※参照：共有の家屋を連帯債務により取得した場合の借入金の額の計算｜国税庁 

住宅ローンの組み方によって、持分割合の決め方が異なるため注意が必要です。

ここでは、夫婦共有名義における以下3つの住宅ローンの組み方について、それぞれの持分割合の決め方を解説します。

• ペアローン
• 連帯債務型
• 連帯保証型

ペアローンの場合、持分割合は「各自の頭金＋各自の借入額＋各自が負担した諸費用」で決まります。

夫婦がそれぞれ独立した住宅ローンを契約する形式のため、自分が出した頭金と借りたローンが、そのまま自分の負担額になるからです。

借入額もそれぞれ別々に管理されるので、自分が借りた分は自分の負担、相手が借りた分は相手の負担として、はっきり分けて計算できます。

たとえば5,000万円の住宅で、夫が頭金500万円＋借入2,500万円、妻が頭金500万円＋借入1,500万円を負担したとします。

この場合、諸費用を含めた負担額はおよそ夫3,000万円・妻2,000万円となり、持分割合は夫5分の3・妻5分の2と算定できます。

それぞれの負担額が明確な分、計算がわかりやすいのがペアローンといえるでしょう。

連帯債務型の場合、持分割合は「各自の頭金＋各自の連帯債務負担額＋各自が負担した諸費用」で決まります。

1本の住宅ローンを夫婦2人で返済する形式のため、借入額そのものは変わりませんが、夫婦間の取り決めによって各自の負担額が変わるからです。

たとえば5,000万円の住宅について、頭金1,000万円を夫婦で500万円ずつ負担し、夫婦の連帯債務として4,000万円を借り入れたとします。

このケースで、夫が6割、妻が4割で返済する場合、夫の借入負担は2,400万円、妻は1,600万円です。

頭金・諸費用を含めた負担額はおよそ夫3,000万円・妻2,000万円となり、持分割合は夫5分の3・妻5分の2と算定できます。

内部の負担割合と登記上の持分がずれると贈与とみなされるおそれがあるため、取り決めの内容を明確にしておくことが大切です。

※参照：共有の家屋を連帯債務により取得した場合の借入金の額の計算｜国税庁

連帯保証型の場合、持分割合は原則として主債務者が100%となります。

連帯保証型では、住宅ローンを契約して返済義務を負うのは主債務者一人であり、連帯保証人はあくまで保証する立場にとどまるためです。

ただし、連帯保証人が頭金や諸費用の一部を実際に負担した場合は、その負担分は連帯保証人の持分として反映されます。

たとえば妻が頭金500万円を出していれば、その分は妻の持分として登記する必要があります。

保証人が頭金や諸費用を出しているのに主債務者100%で登記すると贈与とみなされるおそれがあるため、実際の負担状況に応じて持分を整理しておきましょう。

住宅ローン控除を考慮して持分割合を決めるなら、以下の手順で考える必要があります。

1. ローンの組み方を決める
2. 夫婦で資金負担割合を決める
3. 持分割合を決める（決まる）

何も考えずにローンの組み方や資金負担割合を決めると、控除額で損をしてしまうため、正しい知識を身につけましょう。

まずは、ローンの組み方を決めます。

なぜなら、ローンの組み方によって住宅ローン控除を受けられる人や受けられる金額が変わるからです。

住宅ローン控除は、納めた所得税や住民税の額を上限として控除額が決まります。そのため、所得が少ない方や税負担が少ない方は、控除枠を十分に活用できない場合があるため注意が必要です。

夫婦共有名義における主なローンの組み方と違いを表にまとめました。

住宅ローン控除を考慮する場合は、夫婦それぞれの所得税・住民税額も踏まえて資金負担割合を検討しましょう。

住宅ローン控除は納めた所得税や住民税を上限として控除を受ける仕組みのため、税負担が大きい方のほうが控除の恩恵を受けやすい傾向があります。

ただし、1人あたりの控除額には上限があるため、一方の控除枠を使い切れない場合は、もう一方の控除枠も活用できるよう資金負担割合を調整するのもひとつの方法です。

なお、住宅ローン控除だけを基準に資金負担割合を決めると、将来的な収入変動によって返済負担とのバランスが崩れる可能性があります。現時点の収入だけでなく、育休・転職・退職など将来のライフプランも考慮して決めることが大切です。

原則、持分割合はローンの組み方と資金負担割合によって決める必要があるため、ここまできたら自然に持分割合が決まることになります。

もしも、持分割合に不満が出る場合は、持分割合だけを変更することは避け、ローンの組み方や資金の負担割合を見直すことが大切です。

住宅ローンの持分割合に関するよくある質問として、以下3つを紹介します。

• 持分割合の変更はできる？
• 返済中に返済額の負担割合が変わったら持分割合はどうなる？
• 親から資金援助を受けた場合持分割合に影響する？

持分割合は一度設定すると、原則として変更できません。

安易に決めると、「住宅ローン控除を十分に活用できなかった」「将来の売却や相続の際に手続きが複雑になった」と後悔する可能性があります。

後悔を避けるためにも、専門家のアドバイスを受けて最適な割合を設定しましょう。

返済中に返済額の負担割合がかわった場合でも、持分割合は住宅購入時に登記した内容が維持され、自動的に変更されることはありません。

特に連帯債務型の場合、住宅購入時に想定していた返済負担割合と、実際の返済負担割合が異なるケースは少なくありません。

ただし、一方が本来負担すべき返済額をもう一方が継続的に負担している場合は、贈与とみなされる可能性もあるため注意が必要です。

親から住宅購入資金の援助を受けた場合、その資金を誰が受け取ったかによって持分割合の考え方が変わります。

例えば、妻の親から妻へ1,000万円の住宅取得資金の贈与を受け、その資金を頭金に充てた場合は、妻が負担した住宅取得資金として扱われるため、持分割合にも反映させるのが一般的です。

一方で、夫婦のどちらが資金援助を受けたのかを考慮せずに持分割合を決めると、実際の資金負担割合と登記持分が一致せず、贈与税の対象となる可能性があります。

持分割合を誤ると、思わぬ贈与税が発生したり、住宅ローン控除のメリットを十分に受けられなくなる可能性があります。

持分割合は1度設定すると変更が難しいため、FPの意見を取り入れて最適な割合を見つけることが大切です。

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